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香港樓價高企，不少樓價都近千萬元，準業主打算上車都須靠按揭，但未必所有業主都能通過壓力測試。為了讓市民更容易上車置業，政府近年不斷放寬按揭條件，更將按揭成數提高至九成。正計劃置業的準主們又是否知道申請高成數按揭條件呢？假若現時債務纏身，又會否影響申請高成數按揭的批核？

不少業主看見「九成按揭」，便誤以為所有物業都可高達九成。根據金管局的規定，一般物業只能申請六成數按揭，而想享有「九成按揭」，則要透過銀行向香港按證保險有限公司申請按揭保險，並且申請人必須為首置業及有固定收入。另外物業售價也有限制，九成按揭成數只適用於 1000 萬元或以下的物業，而樓價 1000 至 1125 萬元只能申請八成至九成按揭，金額上限為 900 萬元。而高於 1125 萬以上的物業按揭會再度調低，但申請人毋須首次置業，也不需有固定收入。

許多人都擔心債務會影響按揭申請結果。假如申請人有其他債務在身，例如汽車按揭、私人貸款、信用卡債務等都會影響信貸評級。如果經銀行查證發現申請人的信貸評級過低，可能無法做到九成按揭，甚至有機會無法成功申請按揭。尤其申請人手持多張信用卡，導致無法釐清自己目前所面對的債務。

想避免因為債務而導致按揭申請失敗？建議大家最好透過結餘轉戶整理債務，提高申按揭的機率。所謂的結餘轉戶即是將所有的債務集中在一張信用卡內。可能大家會問，結餘轉戶有什麼好處呢？將債務集中在一起不僅是容易處理，而且每張信用卡的利息都不一樣，如果將債務移至利息較低的信用卡裡，便可將債務降低。

此外，結餘轉戶亦能可提升申請人的信貸評級，有助提升準業主申請按揭的幾率。而申請結餘轉戶條件與私人貸款類近，申請人須準備身份證、入息證明、居住證明及須轉戶的分期貸款之協議書。

考慮到房價的關係，多數人買房時都會申請按揭。在按揭手續上，新樓和二手樓會有一定的差異，那麼如果是到英國買樓，英國二手樓按揭容易辦理嗎？還是說二手樓因為樓齡的關係，多數銀行都不會給予理想的按揭條款呢？帶著這些問題，我們大家一起來看看吧！

其實大家不用擔心，在世界上大多數已發展國家及地區買樓，一般都可以向銀行申請按揭貸款，手續亦不會說過於複雜。如果要在英國申請二手樓按揭，方法更加特別多，例如可以在香港向本地銀行申請，那就不用如「隔山買牛」那樣，要跟英國的銀行聯絡。不過直接向英國銀行申請按揭有另一些好處及優勢，現時美元仍然在走強，英鎊處於算是低水的狀態，君不見不少英國物業發商及按揭中介公司都開始經營內容行銷，為的是吸引有意趁英鎊低吸納英國樓的香港人。

這裡要提醒一下，不管是在哪個地區辦理按揭貸款，都要考慮到時間和流程的問題。建議提前幾個月的時間到銀行諮詢詳細的流程，然後準備具體的資料，這樣在辦理按揭的時候就少一重顧慮了。還有同樣都是在辦理按揭，不同的銀行在利率方面會有一定的差異，這個也要提前調查清楚，畢竟利率跟自己後期的還款金額以及還款壓力直接掛鉤，如果這些沒有比較清楚就直接去辦理的話，縱使按揭申請通過了，但是還款壓力大的話，也不是一個好的選擇，所以提前了解各家銀行的政策以及相關的利率劃分的話，對於按揭客戶來說會有很大的幫助。如果自己不方便諮詢的話，也可以委託專業人士作為顧問，這樣資訊了解的會更加全面、完善一些。

香港經歷第五波疫情後，本地經濟元氣大傷。疫情失控，員工染疫，導致各行各業呈癱瘓狀態。交通工具無法運作，超市也變「空舖」，貨品缺乏人手上架。港府對疫情控制束手無策，市民陷入恐慌。百業蕭條下，小市民距離置業的目標越來越遠。

雖然如此，樓市仍不乏大額成交。除了薄扶林貝沙灣近日一連錄得幾宗大額成交外，就連區內老牌高尚住宅碧瑤灣也錄得二手成交。

業內人士透露，碧瑤灣近日的成交量大增。本港正值移民潮，不少業主要移居海外，於是趁樓價未跌到谷底前放盤，移民前再賺一筆。有些業主為了儘快沽出物業，還連同價值上百萬的碧瑤灣車位打包放售。

碧瑤灣樓齡已長達十年，為何依然在二手市場那麼受歡迎？原來，碧瑤灣的高層單位是至尊盤，實用面積有 2,119 方呎，內有四間套房，還設有一個工人套房。這些高層單位都是坐北朝南，背山面水，南邊方位正面向大海，全海景一覽無遺。其中一個高層單位在上月以 4550 萬元，連帶一個車位成交。此單位實呎 21,472 元，上一手業主於 2006 年以 1,500 萬元購入單位和車位，持貨約十六年，帳面返利逾 3,050 萬元，比起買入價高出兩倍有多。

另一方面，九龍塘的名牌住宅碧華花園剛錄得一宗成交。前業主以 2,500 萬連車位放盤，此物業的建築面積有 1,742 呎， 四房間隔，單位的正南方面向球場。碧華花園交通便利，鄰近港鐵站和巴士站。原業主於 92年以大約 490 萬元購入單位，持貨二十年後高價賣出，帳面獲利非常可觀。該單位原本定價 2,530 萬元，經議價後，業主減價 30 萬元成交，但呎價依然創屋苑新高。

居屋山麗苑最近人氣急升，不過它的建造及推出過程可謂一波三折，不知道山麗苑圖則如何呢？乍看之下它屬於公屋之中常見的 Y 型大廈，即電梯口在每層的中央，應該以此為中心，從三個方向展開直線形的單位排列。不過如果我們仔細一點看的話，會發現山麗苑圖則其實屬於非規則的 Y 型大廈設計，它的確有其中兩邊是六戶，但第三邊卻只有四戶，所以不是一個對稱的三葉 Y 型。

為什麼說山麗苑的歷史一波三折呢？因為山麗苑的建造及推出市場時間表一再延期，它原本是 2019 年一屆居屋，但後來卻延期成了 2020 年，又再次因建築進度受疫情影響，最終變了居屋2022一屆才推出市場發售、入伙。

山麗苑被山景環抱，如果大家喜歡綠化地與大自然，那可能會很喜歡這裏的景觀，某些大廈的景觀對著休憩用地與其他公共屋邨，不過密度絕對及不出市區的密度。不過相信對於考慮要否挑選山麗苑的朋友來說，最重要的考慮因素就是它的地理位置。粉嶺屬於北區，交通上偏離市區，居民一般只能經由大馬路或東鐵來往住宅及市區。不過這條路線沿路都是線性長條型，萬一中間吐露港一帶有交通意外，那就很影響粉嶺居民的出入；東鐵亦一樣，只要粉嶺以南的鐵路站有意外，就等於斷絕回家的路線。即使交通暢順時，粉嶺來往九龍的路途遙遠，每天往返都需要一些時間，加上山麗苑不近粉嶺港鐵站，居民要再轉接駁車才能往返，為每天的路程增加了時間。再者，通往皇后山的公共交通配套並不多，而車位亦不足，所以居民都要忍耐這點，每天多抽出時間排隊搭車到上水或出市區。

在全球 COVID-19 開始的時候，亦是香港人積極尋求移民海外的年代。這兩件大事互相之間亦有影響，常言道「買樓不同去街市買菜」，即使外國住宅物業一般不及香港昂貴，但都動輒涉及幾百萬港元，所以要作買入決定時實在要審慎。

今天香港人買海外樓宇的市場，已很普遍以網上營銷形式進行，於網上樓盤資訊非常多。不過在物色海外物業樓盤時，最怕是天各一方，人在香港，不知道遠方的樓盤實際情況到底如何。例如樓盤的描述、照片有沒有如實地反映樓盤的實況呢？樓宇窗戶的景觀如何？樓宇保養情況好嗎？會否有漏水或其他日久失修的情況？樓盤附近的鄰居是好鄰居嗎？周圍的生活機能理想嗎？平日與假日的早、午、晚時段會否有擾人的嘈音？樓盤的風水又如何？

以上種種買樓前的實際考慮，都難以單靠網上的樓盤描述就可以把握到。一個解決方法是拜託在當地居住的朋友，親身到樓盤為你視察。可是你在每個國家的每個城市都有朋友嗎？你能拜託他們一次，又好意思拜託第二次嗎？他們又是否有足夠的驗樓知識？

這時，或許更可行的辦法是找一間可靠的海外物業代理公司。好的海外物業代理，應該在當地就有經紀團隊，可以回答對當地樓盤有興趣的香港買家的疑問。他們不可以為了加快銷售而誇大或美化樓盤的資料，而會客觀地為客戶分析每個樓盤的優點及缺點。除此以外，香港買家大多都不熟悉外國的物業買賣法規，所以就要依賴海外物業代理處理買樓的法律相關事宜，讓整個買樓流程最順暢，亦最節省交易成本。